Preço frente ao mercado
72,0/100, peso 30%
levemente acima da mediana do bairroConfiança alta
- amostra de oito anúncios de venda no mesmo bairro
radarRelatório de inteligência imobiliária
Apartamento 3 quartos, Funcionários, Belo Horizonte
Objetivo renda com aluguel · horizonte de 60 meses · risco médio · coleta de 10 de agosto de 2026
Este é o formato exato de entrega do Radar, com todo o conteúdo que uma consulta real devolve: curadoria com o tempo que você economiza, custos de transmissão do bem, anúncios com foto e link do portal, posição de cada imóvel frente à mediana, valorização publicada, rentabilidade com valorização, riscos e premissas declaradas.
Conclusão da análise
72,9/100
Classificação
A
Oportunidade favorável, com preço próximo da mediana do bairro
Vale avançar com proposta entre R$ 820.000 e R$ 862.000, usando a mediana do bairro como argumento e confirmando condomínio, IPTU e matrícula antes de assinar.
Próximo passo
Confirmar disponibilidade do anúncio e solicitar matrícula atualizada.
- Cap rate líquido, cenário base
- 2,9%
- Retorno do capital
- 34,2 anos
- Custo total estimado
- R$ 923 mil
- Confiança dos dados
- 84/100
Preço pedido no anúncio
R$ 890.000
valor publicado pela fonte ou informado na consulta
Valor de referência da região
R$ 877.500
mediana pública de venda aplicada à área do imóvel
Faixa de proposta sugerida
R$ 820 mil a R$ 862 mil
intervalo de negociação apurado nesta análise
Custo total da operação
R$ 922.560
preço de compra somado aos custos de aquisição do cenário base
Aluguel líquido mensal
R$ 2.250
aluguel do recorte menos custos correntes
Cap rate líquido ao ano
2,9%
renda líquida anual sobre o custo total
Valorização publicada ao ano
7,2%
Índice FipeZAP de venda residencial, Belo Horizonte, referência de julho de 2026
Retorno do capital
34,2 anos
tempo para o aluguel líquido devolver o investido
Confiança dos dados
84/100
qualidade da amostra: alta
Curadoria feita por você
47 anúncios já triados
De 59 anúncios lidos, 12 foram aceitos como comparáveis e 47 não chegaram até você após conferência.
Tempo que economizou
24 minutos a 47 minutos
Sem preço publicado1
Sem área publicada1
Fora da faixa de preço1
Quartos diferentes1
Outros critérios da triagem43
Imóveis distintos apurados12
Recomendação e próximo passo
Conclusão do motor a partir da nota, do objetivo informado e dos dados apurados.
Vale avançar com proposta entre R$ 820.000 e R$ 862.000, usando a mediana do bairro como argumento e confirmando condomínio, IPTU e matrícula antes de assinar.
Confirmar disponibilidade do anúncio e solicitar matrícula atualizada.
O que sustenta a conclusão
- Amostra de oito anúncios de venda no mesmo bairro, todos dentro da faixa de 15%.
- Valorização ancorada em índice público do município, sem estimativa própria.
- Aluguel apurado em anúncios reais de locação do bairro, não em premissa.
O que exige atenção
- Cap rate líquido de 2,9% ao ano é modesto para objetivo de renda pura.
- Disponibilidade do anúncio não confirmada com o anunciante.
- Custo de reforma é premissa declarada, não orçamento.
Preço pedido frente à faixa apurada
A faixa vem da mediana de venda por m² do próprio bairro, aplicada à área do imóvel.
- Faixa de referência: R$ 831 mil a R$ 924 mil
- Referência central: R$ 878 mil
- Preço pedido: R$ 890 mil
- Faixa de oferta sugerida: R$ 820 mil a R$ 862 mil
Notas por dimensão
Cada dimensão mostra os dados que entraram, a regra aplicada e a justificativa.
Renda com aluguel
61,0/100, peso 25%
cap rate líquido moderado para rendaConfiança media
- aluguel apurado em quatro anúncios de locação no bairro
Localização
88,0/100, peso 20%
bairro consolidado e líquidoConfiança alta
- 41 anúncios de venda observados no bairro
Aderência ao objetivo
70,0/100, peso 15%
atende renda com apoio da valorizaçãoConfiança media
- retorno total projetado de 38,6% em cinco anos
Mercado e valorização
79,0/100, peso 10%
valorização publicada acima da inflação do períodoConfiança alta
- índice FipeZAP de julho de 2026
Onde estão os preços deste recorte
Cada coluna conta quantos dos 8 imóveis únicos deste recorte estão naquela faixa de preço por m². A coluna verde é a faixa que contém a mediana, R$ 11.125/m² — e é também a faixa com mais imóveis. A faixa da mediana é onde está o imóvel do meio, não necessariamente onde há mais imóveis.
3
R$ 11 mil/m²
a R$ 11 mil/m²
4
R$ 11 mil/m²
a R$ 12 mil/m²
0
R$ 12 mil/m²
a R$ 12 mil/m²
1
R$ 12 mil/m²
a R$ 13 mil/m²
- Menor R$/m² da amostra
- R$ 10.598/m²
- Faixa com mais imóveis
- R$ 11 mil/m² a R$ 12 mil/m²
- Maior R$/m² da amostra
- R$ 12.564/m²
recorde inferior entre os imóveis únicos lidos
4 de 8 imóveis únicos nesta faixa
recorde superior entre os imóveis únicos lidos
Metade dos imóveis está abaixo de R$ 11.125/m²: 4 de 8 imóveis únicos ficam abaixo da mediana de preço por m² deste recorte.
Faixa observada de R$ 10.598/m² a R$ 12.564/m². Contagem igual à da lista de imóveis entregue, um imóvel por linha.
Imóveis à venda que sustentam esta análise
Somente anúncios de venda: nenhum aluguel entra nesta amostra nem na mediana. Cada cartão traz foto, portal de origem, link do anúncio, condição (novo ou usado) e a distância percentual frente à mediana.
Mostrando 8 de 8 imóveis aderentes aos seus critérios, ordenados por menor preço.
QuintoAndar3,0% abaixo do preço de referênciaApartamento 3 quartos, andar alto
Funcionários, Belo Horizonte
UsadoR$ 799.000
R$ 10.797/m²
74 m²3 quartos1 vagas
Como esta comparação foi feita
- Preço deste imóvel por m²
- R$ 10.797/m²
- Preço de referência por m²
- R$ 11.131/m²
- Imóveis únicos na comparação
- 7
Preço de referência calculado com base em 7 imóveis semelhantes: imóveis no mesmo bairro, com 3 quartos e área entre 62,9 m² e 85,1 m².
QuintoAndar
Ver anúncioOLX Imóveisno preço de referênciaApartamento em prédio com portaria 24h
Funcionários, Belo Horizonte
R$ 820.000
R$ 10.933/m²
75 m²3 quartos1 vagas
Como esta comparação foi feita
- Preço deste imóvel por m²
- R$ 10.933/m²
- Preço de referência por m²
- R$ 11.131/m²
- Imóveis únicos na comparação
- 7
Preço de referência calculado com base em 7 imóveis semelhantes: imóveis no mesmo bairro, com 3 quartos e área entre 63,8 m² e 86,3 m².
OLX Imóveis
Ver anúncio
ZAP Imóveisno preço de referênciaApartamento 3 quartos com varanda
Funcionários, Belo Horizonte
UsadoR$ 845.000
R$ 11.118/m²
76 m²3 quartos2 vagas
Como esta comparação foi feita
- Preço deste imóvel por m²
- R$ 11.118/m²
- Preço de referência por m²
- R$ 11.131/m²
- Imóveis únicos na comparação
- 7
Preço de referência calculado com base em 7 imóveis semelhantes: imóveis no mesmo bairro, com 3 quartos e área entre 64,6 m² e 87,4 m².
ZAP Imóveis
Ver anúncioChaves na Mão4,8% abaixo do preço de referênciaApartamento com dependência reversível
Funcionários, Belo Horizonte
UsadoR$ 869.000
R$ 10.598/m²
82 m²3 quartos2 vagas
Como esta comparação foi feita
- Preço deste imóvel por m²
- R$ 10.598/m²
- Preço de referência por m²
- R$ 11.131/m²
- Imóveis únicos na comparação
- 7
Preço de referência calculado com base em 7 imóveis semelhantes: imóveis no mesmo bairro, com 3 quartos e área entre 69,7 m² e 94,3 m².
Chaves na Mão
Ver anúncio
ZAP Imóveisno preço de referênciaApartamento 3 quartos em rua arborizada
Funcionários, Belo Horizonte
UsadoR$ 890.000
R$ 11.266/m²
79 m²3 quartos2 vagas
Como esta comparação foi feita
- Preço deste imóvel por m²
- R$ 11.266/m²
- Preço de referência por m²
- R$ 11.118/m²
- Imóveis únicos na comparação
- 7
Preço de referência calculado com base em 7 imóveis semelhantes: imóveis no mesmo bairro, com 3 quartos e área entre 67,1 m² e 90,9 m².
ZAP Imóveis
Ver anúncioViva Real2,9% acima do preço de referênciaApartamento reformado próximo à Praça da Liberdade
Funcionários, Belo Horizonte
UsadoR$ 915.000
R$ 11.438/m²
80 m²3 quartos2 vagas
Como esta comparação foi feita
- Preço deste imóvel por m²
- R$ 11.438/m²
- Preço de referência por m²
- R$ 11.118/m²
- Imóveis únicos na comparação
- 7
Preço de referência calculado com base em 7 imóveis semelhantes: imóveis no mesmo bairro, com 3 quartos e área entre 68 m² e 92 m².
Viva Real
Ver anúncio
Viva Realno preço de referênciaApartamento com armários planejados
Funcionários, Belo Horizonte
UsadoR$ 935.000
R$ 11.131/m²
84 m²3 quartos2 vagas
Como esta comparação foi feita
- Preço deste imóvel por m²
- R$ 11.131/m²
- Preço de referência por m²
- R$ 11.118/m²
- Imóveis únicos na comparação
- 7
Preço de referência calculado com base em 7 imóveis semelhantes: imóveis no mesmo bairro, com 3 quartos e área entre 71,4 m² e 96,6 m².
Viva Real
Ver anúncioOLX Imóveis13,0% acima do preço de referênciaApartamento novo, entrega recente
Funcionários, Belo Horizonte
NovoR$ 980.000
R$ 12.564/m²
78 m²3 quartos2 vagas
Como esta comparação foi feita
- Preço deste imóvel por m²
- R$ 12.564/m²
- Preço de referência por m²
- R$ 11.118/m²
- Imóveis únicos na comparação
- 7
Preço de referência calculado com base em 7 imóveis semelhantes: imóveis no mesmo bairro, com 3 quartos e área entre 66,3 m² e 89,7 m².
OLX Imóveis
Ver anúncioOnde estão os preços deste recorte
Cada coluna conta quantos dos 4 imóveis únicos deste recorte estão naquela faixa de preço por m². A coluna verde é a faixa que contém a mediana, R$ 41/m² — e é também a faixa com mais imóveis. A faixa da mediana é onde está o imóvel do meio, não necessariamente onde há mais imóveis.
3
R$ 40/m²
a R$ 41/m²
0
R$ 41/m²
a R$ 43/m²
0
R$ 43/m²
a R$ 44/m²
1
R$ 44/m²
a R$ 45/m²
- Menor R$/m² da amostra
- R$ 40/m²
- Faixa com mais imóveis
- R$ 40/m² a R$ 41/m²
- Maior R$/m² da amostra
- R$ 45/m²
recorde inferior entre os imóveis únicos lidos
3 de 4 imóveis únicos nesta faixa
recorde superior entre os imóveis únicos lidos
Metade dos imóveis está abaixo de R$ 41/m²: 1 de 4 imóveis únicos ficam abaixo da mediana de preço por m² deste recorte.
Faixa observada de R$ 40/m² a R$ 45/m². Contagem igual à da lista de imóveis entregue, um imóvel por linha.
Imóveis para locação usados como referência de renda
Somente anúncios de locação: é esta amostra que sustenta o aluguel considerado no cálculo.
Mostrando 4 de 4 imóveis aderentes aos seus critérios, ordenados por menor preço.
Viva Real2,4% abaixo do preço de referênciaApartamento 3 quartos, vaga coberta
Funcionários, Belo Horizonte
UsadoR$ 2.950
R$ 40/m²
74 m²3 quartos1 vagas
Como esta comparação foi feita
- Preço deste imóvel por m²
- R$ 40/m²
- Preço de referência (amostra geral do recorte)
- R$ 41/m²
- Imóveis únicos na comparação
- 4
Preço de referência calculado com a amostra geral do recorte (4 imóveis únicos válidos) porque não havia imóveis semelhantes suficientes para uma referência específica deste imóvel.
Viva Real
Ver anúncioQuintoAndarno preço de referênciaApartamento 3 quartos para locação
Funcionários, Belo Horizonte
UsadoR$ 3.200
R$ 41/m²
78 m²3 quartos2 vagas
Como esta comparação foi feita
- Preço deste imóvel por m²
- R$ 41/m²
- Preço de referência (amostra geral do recorte)
- R$ 41/m²
- Imóveis únicos na comparação
- 4
Preço de referência calculado com a amostra geral do recorte (4 imóveis únicos válidos) porque não havia imóveis semelhantes suficientes para uma referência específica deste imóvel.
QuintoAndar
Ver anúncioOLX Imóveisno preço de referênciaApartamento amplo para locação
Funcionários, Belo Horizonte
R$ 3.350
R$ 41/m²
82 m²3 quartos2 vagas
Como esta comparação foi feita
- Preço deste imóvel por m²
- R$ 41/m²
- Preço de referência (amostra geral do recorte)
- R$ 41/m²
- Imóveis únicos na comparação
- 4
Preço de referência calculado com a amostra geral do recorte (4 imóveis únicos válidos) porque não havia imóveis semelhantes suficientes para uma referência específica deste imóvel.
OLX Imóveis
Ver anúncioZAP Imóveis9,8% acima do preço de referênciaApartamento mobiliado para locação
Funcionários, Belo Horizonte
UsadoR$ 3.600
R$ 45/m²
80 m²3 quartos2 vagas
Como esta comparação foi feita
- Preço deste imóvel por m²
- R$ 45/m²
- Preço de referência (amostra geral do recorte)
- R$ 41/m²
- Imóveis únicos na comparação
- 4
Preço de referência calculado com a amostra geral do recorte (4 imóveis únicos válidos) porque não havia imóveis semelhantes suficientes para uma referência específica deste imóvel.
ZAP Imóveis
Ver anúncioTodos os números da análise
Detalhe completo para conferir linha por linha.
Nota final72,9/100
ClassificaçãoA
Confiança84/100, alta
Preço pedidoR$ 890.000
Valor estimado da regiãoR$ 877.500
Custo total da operaçãoR$ 922.560
Aluguel bruto mensalR$ 3.280
Aluguel líquido mensalR$ 2.250
Fluxo mensal líquidoR$ 2.250
Cap rate bruto4,3%
Cap rate líquido2,9%
Retorno do capital34,2 anos
ROI de cinco anos, cenário base38,7%
Faixa estimada de valorR$ 831.000 a R$ 924.000
Faixa de propostaR$ 820.000 a R$ 862.000
Custos da compra, incluindo a transmissão do bem
ITBI, escritura e registro entram no custo total: são valores da transmissão da propriedade e não retornam na revenda.
| Item | Base de cálculo | Percentual | Valor | Origem | Fonte e data |
|---|---|---|---|---|---|
| ITBI, imposto de transmissão do bemrecolhido na transmissão da propriedade, antes do registro | preço de compra: R$ 860.000 | 3,00% | R$ 25.800 | pesquisado | alíquota municipal de Belo Horizonte, 2026-08-10 |
| Escritura públicalavratura em tabelionato de notas | preço de compra: R$ 860.000 | 1,00% | R$ 8.600 | premissa | tabela de emolumentos de Minas Gerais, 2026-08-10 |
| Registro no cartório de imóveisaverbação e registro da compra | preço de compra: R$ 860.000 | 0,60% | R$ 5.160 | premissa | tabela de emolumentos de Minas Gerais, 2026-08-10 |
| Reforma e adequaçõesestimativa para pintura e adequações pontuais | preço de compra: R$ 860.000 | Não se aplica | R$ 20.000 | premissa | premissa declarada, 2026-08-10 |
| Laudo, documentação e mudançacustos operacionais da compra | preço de compra: R$ 860.000 | Não se aplica | R$ 3.000 | premissa | premissa declarada, 2026-08-10 |
| Custo total da operação | R$ 62.560 | ||||
Conferência: a soma exata dos itens incluídos é R$ 62.560, igual ao custo total exibido.
Cenários
Conservador, base e otimista, com preço, custo total, aluguel líquido e cap rate de cada um.
Conservador
Preço de compraR$ 890.000
Custos de aquisiçãoR$ 63.940
Custo totalR$ 953.940
Aluguel bruto mensalR$ 2.950
Custos mensaisR$ 1.180
Aluguel líquido mensalR$ 1.770
Cap rate bruto3,7%
Cap rate líquido2,2%
Retorno do capital44,9 anos
Base
Cenário basePreço de compraR$ 860.000
Custos de aquisiçãoR$ 62.560
Custo totalR$ 922.560
Aluguel bruto mensalR$ 3.280
Custos mensaisR$ 1.030
Aluguel líquido mensalR$ 2.250
Cap rate bruto4,3%
Cap rate líquido2,9%
Retorno do capital34,2 anos
Otimista
Preço de compraR$ 830.000
Custos de aquisiçãoR$ 61.180
Custo totalR$ 891.180
Aluguel bruto mensalR$ 3.600
Custos mensaisR$ 980
Aluguel líquido mensalR$ 2.620
Cap rate bruto4,8%
Cap rate líquido3,5%
Retorno do capital28,3 anos
Aluguel considerado
Origem, mediana observada, faixa e amostra do aluguel usado no cálculo.
Aluguel consideradoR$ 3.280
Origem do valorpesquisado
Mediana por m² observadaR$ 42
Faixa estimada de aluguelR$ 3.042 a R$ 3.510
Amostra bruta e aceita18 para 4
Fontes do aluguelQuintoAndar, ZAP Imóveis, Viva Real, OLX Imóveis
aluguel apurado pela mediana de locação por m² do próprio bairro, aplicada à área do imóvel
Retorno e valorização em cinco anos
A rentabilidade já considera a valorização publicada do município, além do aluguel líquido acumulado.
| Cenário | Custo inicial | Renda líquida acumulada | Valorização ao ano | Valor de saída | Custos de saída | Retorno total | ROI e ROI ao ano |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Conservador | R$ 953.940 | R$ 106.200 | 4,8% | R$ 1.125.114 | R$ 67.507 | R$ 209.867 | 22,0%, 4,1% ao ano |
| Base | R$ 922.560 | R$ 135.000 | 7,2% | R$ 1.217.510 | R$ 73.051 | R$ 356.899 | 38,7%, 6,8% ao ano |
| Otimista | R$ 891.180 | R$ 157.200 | 9,1% | R$ 1.282.927 | R$ 76.976 | R$ 471.971 | 53,0%, 8,9% ao ano |
- valorização anual conforme índice FipeZAP publicado para o município
- custo de saída de 6% sobre o valor de venda, entre comissão e documentação
- aluguel líquido reinvestido não considerado: projeção nominal
Riscos apurados
Risco desconhecido aparece como desconhecido, nunca como ausente.
Liquidez de saída
Risco baixoEvidência41 anúncios de venda observados no bairro, com dispersão contidaImpactoprazo de revenda dentro do usual para a regiãoAçãomanter preço de saída na faixa da mediana observadaRenda abaixo do esperado
Risco moderadoEvidênciacap rate líquido de 2,9% no cenário baseImpactoretorno depende da valorização para atingir a expectativaAçãonegociar preço para baixo da mediana antes de fecharDisponibilidade do anúncio
Risco desconhecidoEvidênciaanúncio público sem confirmação direta com o anuncianteImpactoo imóvel pode já estar vendido ou reservadoAçãoconfirmar com o anunciante antes de qualquer visita
Argumentos de negociação
- O preço pedido está 1,4% acima da mediana de venda por m² do próprio bairro.
- Quatro anúncios comparáveis do mesmo bairro estão abaixo de R$ 11.000 por m².
- O aluguel apurado sustenta cap rate líquido de 2,9%, abaixo da expectativa de renda pura.
- A transmissão do bem adiciona R$ 25.800 de ITBI ao custo, valor que não retorna na revenda.
Diligência antes de assinar
- Solicitar matrícula atualizada e certidão negativa de ônus
- Confirmar valor de condomínio e IPTU com o síndico e a prefeitura
- Verificar convenção do condomínio quanto a locação
- Simular ITBI no portal do município antes da escritura
Dados que faltaram nesta consulta
- Matrícula atualizada do imóvel
- IPTU confirmado junto à prefeitura
- Confirmação de disponibilidade com o anunciante
Amostra pública observada
Quantos anúncios foram lidos, quantos foram aceitos e qual mediana resultou.
Anúncios brutos encontrados59
Comparáveis aceitos12
Comparáveis rejeitados4
Amostra de venda8 anúncios
Mediana de venda por m²R$ 11.250
Faixa de venda por m²R$ 10.600 a R$ 12.564
Quartis de venda por m²R$ 10.930 a R$ 11.720
Nível geográfico da vendabairro
Amostra de locação4 anúncios
Mediana de locação por m²R$ 42
Faixa de locação por m²R$ 39 a R$ 45
Quartis de locação por m²R$ 40 a R$ 44
Nível geográfico da locaçãobairro
Abrangência da pesquisaFuncionários, Belo Horizonte, MG
Data da coleta2026-08-10
Qualidade da amostra de aluguelmedia, 4 itens
Fontes consultadas: ZAP Imóveis, Viva Real, OLX Imóveis, QuintoAndar, Chaves na Mão. Fontes com resultado aceito: ZAP Imóveis, Viva Real, OLX Imóveis, QuintoAndar, Chaves na Mão. Limitação: amostra pública de anúncios publicados, não de transações registradas.
Dados de mercado utilizados
Cada dado traz fonte, data de referência e situação.
- verificado
Valorização de venda ao ano
7,2%
Índice FipeZAP, Belo Horizonte, abrangência Belo Horizonte, consultado em 2026-08-10, referência 2026-07
- verificado
ITBI do município
3% do valor da transmissão
Legislação municipal de Belo Horizonte, abrangência Belo Horizonte, consultado em 2026-08-10, referência 2026
- verificado
Mediana de venda por m² no bairro
R$ 11.250
Anúncios públicos observados nas cinco fontes, abrangência Funcionários, consultado em 2026-08-10, referência 2026-08
Premissas declaradas
Nenhum número aparece sem origem: informado, pesquisado, estimado ou premissa.
- pesquisado
ITBI, transmissão do bem
3% do preço de compra
alíquota municipal de Belo Horizonte vigente na data da consulta
- premissa
Escritura e registro
1% e 0,6% do preço de compra
faixa de emolumentos praticada em Minas Gerais
- premissa
Vacância e administração
1 mês por ano e 8% do aluguel
premissa declarada, ajustável na consulta real
- pesquisado
Valorização anual
7,2% ao ano
índice FipeZAP de venda residencial de Belo Horizonte
- premissa
Custo de saída na revenda
6% do valor de venda
comissão e documentação da revenda
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